Pourquoi créer une SCI familiale ?
La SCI présente plusieurs avantages clés :
- Transmission facilitée : donation de parts sociales avec abattements fiscaux
- Indivision évitée : la SCI évite les blocages liés à l'indivision lors d'héritages
- Gestion collective : plusieurs associés peuvent gérer ensemble un bien immobilier
- Démembrement de propriété : possible sur les parts sociales
IS vs IR : quel régime fiscal choisir ?
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition revenus | Quote-part de chaque associé (TMI) | IS : 15% jusqu'à 42 500 €, 25% au-delà |
| Amortissement bien | Non | Oui (réduction base imposable) |
| Plus-value revente | Plus-value particuliers (abattement durée) | Plus-value professionnelle (sans abattement) |
| Idéal pour | Revente à terme, fiscalité modérée | Investissement long terme, forte rentabilité |
La SCI pour la transmission : les abattements
La donation de parts de SCI bénéficie des mêmes abattements que les donations classiques :
- Parents → enfants : 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans
- Grands-parents → petits-enfants : 31 865 € tous les 15 ans
- Décote de SCI : une décote de 10 à 20% est souvent acceptée par l'administration fiscale sur la valeur des parts (illiquidité)
Astuce : Un couple avec 2 enfants peut transmettre jusqu'à 400 000 € de parts de SCI sans droits de donation (2 parents × 2 enfants × 100 000 €).
Créer une SCI : coûts et formalités
- Rédaction des statuts : 1 500 à 3 000 € (notaire ou avocat)
- Immatriculation au Greffe : ~70 €
- Coût de gestion annuel : 500 à 2 000 € (comptabilité, AG)
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FAQ
Questions fréquentes
Oui, une SCI peut contracter un prêt immobilier. Les banques exigent souvent la caution personnelle des associés. Le prêt est remboursé par les loyers perçus par la SCI.
Techniquement oui, mais c'est déconseillé car la résidence principale sortirait du régime d'exonération de plus-value. De plus, en cas de divorce ou de mésentente entre associés, la gestion du bien devient complexe.
Via des dividendes (soumis aux prélèvements sociaux 17,2% + IR ou flat tax 30%) ou via une rémunération de gérant (déductible du résultat IS). La flat tax à 30% sur les dividendes est souvent choisie.