Démembrement de propriété : les bases
La propriété d'un bien immobilier peut être divisée en deux droits :
- L'usufruit : droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers). L'usufruitier assume les charges et l'entretien.
- La nue-propriété : propriété du bien sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus pendant la durée du démembrement.
À l'extinction de l'usufruit (décès ou terme du contrat), le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, sans droits supplémentaires à payer.
La décote en nue-propriété
| Durée du démembrement | Valeur nue-propriété | Décote |
|---|---|---|
| 10 ans | ~60-65% de la valeur pleine | 35-40% |
| 15 ans | ~55-60% | 40-45% |
| 20 ans | ~50-55% | 45-50% |
Exemple : Appartement valeur 300 000 €. Nue-propriété sur 15 ans = achat à ~180 000 € (décote 40%). À l'issue, vous devenez propriétaire d'un bien qui a pris de la valeur, sans avoir eu à gérer les locataires.
Avantages fiscaux de la nue-propriété
- IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : la nue-propriété n'entre pas dans l'assiette de l'IFI. Seul l'usufruitier est imposé à l'IFI.
- Pas de revenus imposables : pendant le démembrement, vous ne percevez pas de loyers → pas de revenus fonciers imposables.
- Succession facilitée : donner la nue-propriété à ses enfants en conservant l'usufruit permet de transmettre à moindre coût fiscal (droits calculés sur la valeur de la nue-propriété, pas sur la pleine propriété).
Nue-propriété vs SCPI : comparatif
| Critère | Nue-propriété | SCPI de rendement |
|---|---|---|
| Revenus immédiats | Non | Oui (trimestriel) |
| Fiscalité revenus | Aucune | TMI + prélèvements sociaux |
| IFI | Non inclus | Inclus dans l'assiette |
| Idéal pour | Profil IR élevé, retraite future | Complément revenus immédiats |
Passez à la simulation
Utilisez nos calculateurs gratuits pour chiffrer précisément votre projet.
FAQ
Questions fréquentes
Oui, certaines banques financent l'acquisition de nue-propriété. Cependant, comme vous ne percevez pas de loyers, le crédit doit être remboursé sur vos autres revenus. Les intérêts du prêt ne sont pas déductibles (pas de revenus fonciers).
Si l'usufruitier décède avant le terme prévu du démembrement temporaire, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété. C'est l'un des avantages du démembrement temporaire contractuel.
Oui, la nue-propriété peut être transmise par succession ou par donation. Les droits sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété (décotée), ce qui réduit significativement la fiscalité successorale.