La capacité d'emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter selon vos revenus et vos charges. En 2026, avec des taux autour de 3,40% sur 20 ans, bien calculer cette capacité est essentiel pour cibler les biens immobiliers accessibles et préparer votre dossier bancaire.
La règle fondamentale : 35% du HCSF
Depuis 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de ne pas accorder de crédit immobilier dépassant 35% des revenus nets mensuels, assurance emprunteur comprise.
Formule : Mensualité maximale = (Revenus nets totaux × 35%) − Charges de crédit existantes
Cette règle est impérative : les banques qui dépassent ce seuil doivent justifier chaque cas exceptionnel et sont limitées à 20% de leur production de crédit. En pratique, les banques préfèrent rester sous 33-34% pour garder de la marge.
Exemples par tranche de revenus (mars 2026, taux 3,40%)
| Revenus nets/mois | Mensualité max (35%) | Capital sur 15 ans | Capital sur 20 ans | Capital sur 25 ans |
|---|---|---|---|---|
| 2 000€ | 700€ | 85 200€ | 106 500€ | 124 700€ |
| 3 000€ | 1 050€ | 127 800€ | 159 800€ | 187 100€ |
| 4 000€ | 1 400€ | 170 400€ | 213 100€ | 249 500€ |
| 5 000€ | 1 750€ | 213 000€ | 266 300€ | 311 900€ |
| 6 000€ | 2 100€ | 255 600€ | 319 600€ | 374 200€ |
| 8 000€ | 2 800€ | 340 800€ | 426 100€ | 499 000€ |
Calcul hors assurance emprunteur (environ 0,2-0,4% du capital), hors charges existantes
Le reste à vivre : la règle cachée
Au-delà du taux d'endettement, les banques calculent le reste à vivre : la somme qu'il vous reste chaque mois après déduction de toutes vos charges (crédit + charges fixes). Les minimums généralement appliqués :
- Personne seule : 700-900€ minimum
- Couple : 1 100-1 400€ minimum
- Par enfant supplémentaire : +300-400€
Cette règle peut être plus contraignante que le taux d'endettement pour les foyers aux revenus très modestes.
Impact du statut professionnel sur la capacité d'emprunt
| Statut | Revenus retenus | Impact taux |
|---|---|---|
| CDI (salaire fixe) | 100% du salaire net | Meilleurs taux |
| Fonctionnaire | 100% du traitement | Très bons taux |
| CDI avec primes | Salaire fixe + 70% primes régulières | Bons taux |
| Indépendant | Moyenne 3 derniers bilans | +0,20 à +0,50% |
| CDD | Variable selon banque | +0,30 à +0,70% |
| Intérimaire | Moyenne 24 derniers mois | +0,40 à +0,80% |
Les revenus locatifs comptent-ils ?
Oui, mais avec une décote. Les banques retiennent en général 70% à 80% des revenus locatifs bruts pour tenir compte des périodes de vacance et des charges de propriété. Si vous percevez 800€/mois de loyer, la banque en retiendra 560€ à 640€ dans le calcul.
Comment maximiser sa capacité d'emprunt ?
- Augmenter son apport : moins on emprunte, plus la mensualité est basse
- Rembourser ses crédits existants : chaque crédit consommation clôturé libère de la capacité
- Allonger la durée : passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d'environ 14%
- Choisir la bonne assurance emprunteur : la délégation peut réduire le TAEG de 0,3-0,8%
- Emprunter à deux : les revenus du foyer se cumulent, la capacité double
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