La Société Civile Immobilière (SCI) est un véhicule juridique permettant de détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux et patrimoniaux significatifs.
SCI à l'IR vs SCI à l'IS : comparatif fiscal
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Au niveau des associés (revenus fonciers) | Au niveau de la société (15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %) |
| Déductibilité des intérêts | Oui (revenus fonciers) | Oui (résultat IS) |
| Amortissement du bien | Non | Oui (2 à 3 % par an) |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers (abattements) | Régime des sociétés (pleine valeur) |
| Transmission | Parts taxées à la valeur nette | Parts décotées (dette restante) |
Le montage d'une SCI pour emprunter
Étapes pour créer une SCI et contracter un emprunt :
- Rédaction des statuts : par un notaire ou en ligne (300 à 1 500 €)
- Immatriculation au RCS : ~200 €
- Ouverture d'un compte bancaire au nom de la SCI
- Dépôt du capital social : symbolique (1 €) ou substantiel
- Souscription du crédit : les associés se portent caution personnelle solidaire
Avantages et inconvénients
Avantages :
- Transmission facilitée et optimisée fiscalement
- Gestion collégiale du patrimoine
- Séparation patrimoine personnel / immobilier
- Possibilité d'amortir le bien (SCI à l'IS)
Inconvénients :
- Coûts de création et de gestion comptable
- Obligation de tenir une comptabilité
- Moins de souplesse pour l'usage personnel du bien
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Questions fréquentes
En SCI soumise à l'IR (impôt sur le revenu), les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. En SCI à l'IS, ils sont déductibles du résultat imposable de la société. La SCI à l'IR est généralement plus avantageuse pour les contribuables fortement imposés.
Pas nécessairement. Les banques analysent la solvabilité des associés et la viabilité du projet. L'avantage est de pouvoir emprunter à plusieurs, de répartir la dette et de faciliter la transmission. La mise en place est plus complexe et coûteuse.
La SCI facilite la transmission grâce à la donation de parts sociales (abattement de 100 000 € par parent par enfant tous les 15 ans), l'indivision est évitée, et la valeur des parts peut être minorisée par rapport à la valeur des biens immobiliers.