Lors de la souscription d'un crédit immobilier, la banque exige une garantie pour se protéger en cas de défaut de paiement. Les deux principales formes sont l'hypothèque et la caution bancaire.
Comparatif des coûts (pour un prêt de 200 000 €)
| Critère | Hypothèque conventionnelle | Caution Crédit Logement | IPPD (PPD) |
|---|---|---|---|
| Coût initial (200 000 €) | ~2 400 à 3 000 € | ~1 400 à 2 000 € | ~700 à 1 200 € |
| Acte notarié obligatoire | Oui | Non | Oui (partiel) |
| Levée anticipée (mainlevée) | ~700 à 1 200 € | Gratuite | ~700 € |
| Restitution fonds mutuel | Non | 50 à 75 % de la part FMG | Non |
| Applicable à tous biens | Oui | Non (certains biens atypiques) | Terrain + maison neuve seulement |
L'hypothèque : fonctionnement et coûts
L'hypothèque est un acte notarié qui confère à la banque un droit prioritaire sur le bien en cas de saisie. Ses caractéristiques :
- Frais : droits d'enregistrement + taxe de publicité foncière + émoluments du notaire
- Durée : jusqu'à 1 an après la fin du prêt (levée automatique après ce délai)
- Levée anticipée : nécessite un acte notarié payant (~800 €)
- Avantage : acceptée pour tous types de biens
La caution bancaire : Crédit Logement et autres
La caution est fournie par un organisme spécialisé (Crédit Logement, CAMCA, Saccef, etc.). Cet organisme rembourse la banque si l'emprunteur ne paie plus, puis se retourne contre lui.
- Pas d'acte notarié (économie immédiate)
- Mise en place plus rapide
- Refusée pour certains profils ou biens atypiques
- Remboursement partiel en fin de prêt (FMG)
Laquelle choisir en 2026 ?
Dans la majorité des cas, la caution est plus avantageuse car :
- Coût total inférieur (même si la différence s'estompe avec le remboursement FMG)
- Pas de frais de mainlevée en cas de revente ou remboursement anticipé
- Délais plus courts
L'hypothèque s'impose si la caution est refusée (profil risqué, bien atypique, résidence secondaire) ou si vous souscrivez un prêt relais ou un prêt in fine.
Calculez votre mensualité en 30 secondes
Simulateur gratuit et sans engagement.
Questions fréquentes
L'hypothèque est une sûreté réelle inscrite sur le bien immobilier (acte notarié obligatoire). La caution bancaire (ex: Crédit Logement) est une garantie personnelle fournie par un organisme tiers qui se porte garant. La caution est généralement moins chère et plus flexible.
Oui. Avec Crédit Logement par exemple, une partie des cotisations versées dans le fonds mutuel de garantie (FMG) est restituée à l'emprunteur à la fin du prêt ou en cas de remboursement anticipé, généralement entre 50 et 75 % de la part FMG.
Oui. Le prêt relais, le prêt in fine et certains prêts pour investissement locatif nécessitent une hypothèque. De même, si la caution est refusée (profil risqué, bien atypique), l'hypothèque est souvent l'unique option.