Savoir combien on peut emprunter avant de déposer une demande de crédit est essentiel pour gagner du temps, éviter les refus et négocier en position de force. En 2026, la règle des 35% du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) est la norme légale de référence pour tous les établissements de crédit en France.
La règle fondamentale des 35%
Depuis les recommandations du HCSF de 2021, les banques françaises ont l'obligation légale de respecter la règle suivante : l'ensemble des mensualités de crédit d'un emprunteur — y compris celle du nouveau crédit demandé — ne peut dépasser 35% de ses revenus nets mensuels, assurance emprunteur comprise.
Formule :
Mensualité maximale = Revenus nets × 35% − Charges de crédit existantes
Montant empruntable = Mensualité max × (1 − (1 + t)^−n) / t
Quels revenus inclure dans le calcul ?
Les banques ne se contentent pas de regarder votre fiche de paie. Voici ce qu'elles prennent en compte :
- Salaires nets avant impôts (après cotisations sociales mais avant IR)
- Revenus locatifs : généralement à 70% pour tenir compte des risques de vacance et charges
- Pensions de retraite : intégralement prises en compte
- Allocations pérennes : AAH (Allocation Adulte Handicapé), pension alimentaire reçue
- Revenus d'indépendants : moyenne des 2 ou 3 derniers exercices comptables
- Primes régulières : si elles figurent sur plusieurs bulletins de salaire
En revanche, les allocations temporaires (chômage, arrêt maladie, congé parental) ne sont généralement pas intégrées car elles ne sont pas garanties dans la durée.
Quelles charges sont comptabilisées ?
Le taux d'endettement inclut toutes les charges de remboursement de dettes, sans exception :
- Mensualités de tous les crédits à la consommation en cours
- Mensualités de crédit immobilier (capital + intérêts + assurance)
- Loyers si vous êtes propriétaire bailleur avec crédit en cours
- Pensions alimentaires versées (comptées comme charge)
- La mensualité du nouveau crédit demandé (assurance comprise)
Exemple concret de calcul
Prenons un exemple : un couple avec 5 200 € de revenus nets mensuels et 350 € de mensualités de crédit en cours, souhaitant emprunter sur 60 mois à 5,5%.
Mensualité maximale = 5 200 × 35% − 350 = 1 820 − 350 = 1 470 €
Taux mensuel = 5,5% / 12 = 0,4583%
Montant max = 1 470 × (1 − (1,004583)^−60) / 0,004583 ≈ 76 500 €
Les 5 leviers pour augmenter votre capacité d'emprunt
- Rembourser vos crédits en cours : chaque 100 € de charges supprimées augmente votre capacité d'environ 5 000 € sur 5 ans
- Augmenter votre apport : réduit le capital à emprunter et améliore le dossier
- Allonger la durée : réduit la mensualité mais augmente le coût total des intérêts
- Optimiser vos revenus déclarés : assurez-vous que tous vos revenus légaux sont bien pris en compte
- Co-emprunteur : emprunter à deux double souvent la capacité théorique
La flexibilité des 20% : pour qui ?
Les banques disposent d'une marge de manœuvre de 20% de leur production mensuelle de crédits pour dépasser le seuil des 35%. Cette flexibilité est prioritairement accordée aux :
- Primo-accédants achetant leur résidence principale
- Emprunteurs avec un reste à vivre élevé malgré un fort taux d'endettement
- Profils à forts revenus (règle des 10% supplémentaires dans la dérogation HCSF)
Important : Un taux d'endettement élevé n'est pas forcément rédhibitoire si le reste à vivre est suffisant. Pour deux personnes, un reste à vivre de 2 000 € mensuels après charges est généralement acceptable.
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